介于产业与股票之间 产业投资信托股

当你驾车经过吉隆坡市区，仰望高楼大厦时，你心里是否曾经这么想：假如我拥有一座这样的大厦，收取租金，长期有稳定的收入，那是多么理想的事。

市中心的办公大楼，每座动辄以亿令吉计，有能力购买的人，毕竟少之又少。

但这不等于你与这些大楼无缘。通过购买产业投资信托股票，你其实也有机会拥有这类大楼的一部分——尽管只是微不足道的一部分。

在马来西亚股票交易所挂牌的上市公司中，就有一类叫产业投资信托股(REITS)。

由于这类股票上市的历史最短，又只有区区的13家，投机气氛不如别类股票那么热络。所以一般投资者都不大注意。

实际上，假如你留意的话，你一定会发现，这类股票的周息率(D/Y，就是股息回酬巴仙率)，比大部分股票都高。

REITS就是REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS的缩写，中文为产业投资信托股。

历史悠久收入稳定

这类股票在外围股市有相当长的历史，也是寻求稳定收入的投资者的宠儿。

这类公司的营业模式其实很简单：它收集了投资大众的资金，以收购大宗的商业性产业，如办公大厦、购物中心、工厂、酒店等等，交由一家产业管理公司去管理，管理公司负责收租及维修建筑物，从租金中扣除管理费后，将结存的租金净额分发给投资者。

政府规定：产业投资信托公司必须将90%以上的租金，分发给信托股股东。

为了鼓励更多产业信托公司成立，当局规定，信托股的股息只需缴税10%。

产业投资信托股的概念其实很简单，收集大量的资金，以收购大宗产业供出租，把收到的租金分发给信托单位持有人。

这其实跟单位信托大同小异，只不过单位信托投资于股票，而产业信托投资于产业而已。

产业投资信托为有意投资产业的人士提供了另一条投资管道，不但更容易做到，手续也更简单。

让我们比较买屋子和买产业投资信托股的优劣点：

大马产业信托(AMFIRST)昨天公布本财务年上半年的业绩，半年每单位净利为4.268仙。

该信托宣布把盈利全部发给股东，每股派息4.268仙。

假如该信托下半年保持上半年的表现，则全年每单位净赚8.536仙，该信托曾许下诺言，在未来三年中，将全部盈利派给股东，则每单位股息为8.546仙(已扣税)。

以该信托目前80仙的股价计算，周息率为10.67%，比定期存款的利息高两倍。

假设你有计划买屋子作为投资，又假设你的投资额为50万令吉，假如你以50万令吉在八打灵购买一间双层排屋出租，每月可收到租金1千500令吉。

假如你以每股80仙，买进大马产业信托股票，50万令吉可买到RM500,000÷RM0.80=625,000股，以每股8.536仙的股息计算，你一年可以收到RM53,350的股息，平均每个月的股息收入为RM4,445令吉，比排屋租金高两倍。

不单是大马产业信托，其他产业信托股，以目前的股价买进，大部分都可以取得10%以上的周息率，其中亚天产业信托(ATRIUM)，以目前65仙左右的股价计算，周息率高达13%。

目前大部份产业信托的市价，均比其每股净有形资产价值低20至30多巴仙不等。

产业信托的股息回酬比产业租金高，而风险则比股票低，可说是介于产业与股票之间的投资产品。

假如你手头有多余的资金，一方面担心股票的风险太高，另一方面又嫌定存和买屋收租回酬太低，一个折衷的办法，是购买产业投资信托股票。

回酬高于定存利息

但在买进之前，最好对全部13家产业信托股，进行研究，比较各家所拥有的产业、租户是谁、租金回酬率、负责数额，以及每单位预期可得之股息。

作个比较之后，再从中选择你最有信心的股项，买进作为长期投资，可以赚到比定存利息高两倍的回酬。

成长何处寻？

一棵小树变成大树，这个过程，叫做“成长”。

一个企业，由小变大，这个过程，就叫“成长”，这种企业的股票，叫成长股。

成长股的特征就是公司的营业量和盈利，与日俱增，结果是股份的价值，也越来越高，股东的财富，也不断的膨胀。所有大马富豪，都是这样制造出来的。

惟有不断成长的企业，才有可能为股东创造财富。

如果你比较过去30年马星上市公司的表现的话，你会发现这些公司可以归纳为三类：

第一类：由小企业变成大企业，这类公司的股票，价值增加了数百倍（1万变数百万），叫“成长股”。

第二类：原地踏步，数十年如一日，公司保持原来的规模，在通货膨胀侵蚀下，股票的价值其实是下降了。30年前的1万现在还是1万，数额没有减少，但价值已贬值了数倍。

第三类：在股市中消失了。

惟有买进第一类股票的投资者，才有可能致富。

所以成长股是投资者梦寐以求的投资对象。

“成长”是投资成败关键。

然而，成长何处寻？

惟有神舟七号上的太空人，才能看到整个地球，站在地面上的人，是不可能看到地球的真面目的。

同样的，要寻找经济和企业的成长，必须由大处着手，小处着眼。

首先让我们由经济发展的进程来寻找“成长”的轨迹。

经济发展分为三个阶段：

第一个阶段是原产工业(Primary)：人类靠天然资源生存，这个阶段农业和原产工业（矿业、木材业……）在经济中占很高的比例，也是经济落后国家的特征。

第二个阶段制造业(secondary)：是将天然资源加工，制造成商品，在经济中所占的比例，逐渐凌驾原产工业。

第三个阶段是服务业(Tertiary)：是为原产和制造业提供服务的，在经济中的比例越来越高。

当一个国家的经济越来越发达时，原产工业的比例就越小，制造业的比例保持，服务业的比例不断上升，任何国家的经济发展进程，都脱离不了这个规律。

以大马来说，在独立以前，原产工业如锡矿、树胶、木材等在经济中占超过80%，工业和服务分占其余的20%，而在服务中，又以贸易为主。

六、70年代，大马政府鼓励发展工业（颁给新兴工业地位，提供免税优待），工业的比例上升，服务业崛起。

八、90年代以后，服务业起飞，目前已升至占经济产值的40%。

服务业成长火车头

从经济的发展进程，我们可以看到，服务业是经济成长的火车头。

新加坡根本没有天然资源，所以它跨过了原产业，跳过了工业，跃进服务业，不以有形资产（如原产品）创造价值，而是以无形资产（脑力，故新加坡特别重视人才）创造价值，为国创富，将经济推上了先进国的水平，这是明智之举。

将经济进展的模式，套在企业发展上，我们发现，在过去30年中，成长最快的企业，多数是服务业，如银行业、保险业、船运业和娱乐业（旅游、赌业等）。

买进此类企业的股票的投资者，不费吹灰之力，身家已增加数十倍，数百倍，当然，只有长期持有这类公司股票的投资者，才会享受到这种成果，在股市中不断买进卖出此类股票的投机客，不但没赚，反而蒙受亏蚀。明乎此，你就知道我何以不断鼓吹长期投资了。

很明显的，“成长”是隐藏在服务业中。

然而，话说回头，投资的成败，也必须配合国情，不能一概而论。假如你不配合经济的进程，躐等而上的话，也无法从中受惠。

当国家尚处于原产和制造业时，如果你一味追逐服务业中某些新崛起企业，也未必得利。这就说明了，何以投资于自动报价股票的投资者无法赚钱的原因。因为作为小国寡民，我们在这方面没有竞争优势。

尽管大马经济已由纯粹的原产业经济，迈进工业和服务业，但原产业，尤其是油棕业，仍在扩展中，而且我们在这方面，无论在技术，经验和规模方面，占有优势，所以仍有成长潜能，选择这行业管理完善的公司的股票，仍可赚钱。

在任何发展阶段的经济中，在任何行业，甚至在任何个别企业中，都会出现良莠不齐，关键在于管理，管理决定于制度和人才，有了好的制度，好的人才，才有可能提高效率，而绩效决定于效率。

选股首重效率

故在选择股票时，首重效率，效率反映于投资回酬率（ROE , Profit margin……等）。

低价购买成长行业中管理良好企业的股票，必胜！高价买进落后行业中管理不善企业的股票，必败！

天不会塌下来

金融风暴，蹂躏全球，没有任何一个国家可以幸免，只是影响程度不同而已。

1997年的亚洲金融风暴，实际上只是一场“货币危机”，其深度根本不能跟目前的金融风暴相比。

金融衍生品肇祸

目前所涉及的金融危机，金融衍生产品是罪魁祸首。而这种衍生产品只盛行于金融体系高度发达、金融市场高度成熟的欧美金融大国。

至于金融市场尚在启步阶段的发展中国家如中国、印度甚至马来西亚，由于金融市场尚未发展至高度成熟的阶段，故不涉及衍生产品，反而使第三世界，逃过此劫。

金融风暴，有如海啸。位于海啸发生的中心，受冲击自然最大，距离越远，受冲击越小。故数年前印尼发生海啸时，苏门答腊死者以10万人计。远在大马西海岸也受到波及，但死者仅数十人。此次金融风暴发生的中心在美国，所承受的打击也最沉重，其次是欧洲。全球金融已一体化，故牵一发而动全身。然而，在一体化中，关系的亲疏有别。而这亲疏的程度，跟发展的程度成正比。发展程度同等级的国家，自然比等级较低的国家来得密切。

美国与欧盟国家的金融市场，同属于高度成熟的等级，两者已到了难分难解的程度，故欧盟国家受到的冲击，不在美国之下。东方国家波及不大，可以轻易渡过难关。

受波及不大，不等于不受影响。实际上，在全球一村越来越成熟的情况下，没有任何国家可以幸免。欧美陷困，东方新兴国家的出口下降，经济肯定跟着降温。不过，由于新兴国家未伤及元气，复苏肯定较易。故金融风暴所造成的一个后果，可能是东方崛起，西方没落，从而拉近了先进与落后国家之间的距离。

没有任何人，预见此次金融风暴发展至如此严重的程度，否则的话，老早就采取行动，遏止其扩大，以减低其杀伤力。实际上，欧美金融体系发展至今天，已到了高度复杂的程度，很少人能彻底了解其错综复杂的关系。在金融风暴爆发之前，没有人发出警告，只在爆发之后，经济学家和金融界人士，才突然发现其严重程度，然而大祸已形成，只好慌慌张张，设法收拾残局。

排山倒海般的坏消息，全球股市的大崩溃，使全球的人包括大马的升斗小民，有大祸临头的感觉，于是人们纷纷在问欧美政府所采取的救市行动，能挽救沉沦中的金融市场吗？能化解这场浩劫吗？

需时间走出风暴

我的想法是：一定能化解。这个世界，尤其是欧美国家，一定能走出这种风暴，只是时间问题而已。

全球的领袖，尤其是欧美国家的领导人，从来没有像今天这么为解决一个问题而团结一致，采取一致的行动。如果倾全球的力量，仍无法解决一个问题的话，等于到了世界末日。然而我们知道，世界末日不会发生。对这个地球，我们有信心，这个信心源自：无论多么困难，人类总还是要生存下去，而且一定能生存下去。

导致1929年的世界大萧条的其中一个原因，是各国采取“使你的邻居变成乞丐”(beggarthy neighbour)的政策，各自为政，不理邻居的死活。

现在的情形刚好相反，“全球一村”已形成，在经济上全球已扭在一起，无法分割，大家只有一个选择，就是团结一致以求存。

如果仍旧采取闭门政策，各人自扫门前雪的话，结果将是很明显的：大家一起沉没，让全球陷入浩劫的深渊。

很幸运的，目前全球领袖都了解这样的后果，所以自动的加入救亡的行列。当欧美央行决定降息时，受影响轻微的中国并未受要求降息，竟也主动的降息，这反映了中国领袖的心态：不愿趁火打劫。

马来西亚也被这阵暴风的风尾扫及，而且看情形，最坏的情况尚未出现。不过，有一点是肯定的，跟1997年亚洲货币危机相比，我们可以较易渡难关。

理由是，我们已预见风暴余波的到来，作好了准备。就好像远远望见前路有骆驼背，已把车速减低，因此绝对不会翻车，更不会手忙脚乱。不像亚洲货币危机时那样措手不及，搞到遍体鳞伤。其次是我们的企业已更健全、金融体系已更稳固、经济架构已更平稳，足以抵受外来的打击。

总之，情形是严峻的，但天不会塌下来。我同意新加坡内阁资政李光耀的看法：只要金融体系恢复正常操作，世界将康复，短则3年，长则5年。

做个正常人吧！

许多人有一种这样的想法：要在股市赚钱，必须具备特殊的才干。

“特殊的才干”，通常是指拥有很高的学历或是才高八斗。

一般人认为具备这个条件，在股票投资上占尽优势。

实际上，拥有高学历的人，在股票投资上的成功率，并不会比一般人高。

理由是：股票投资要成功，“修养”才是最重要的，知识或学识属于次要。

所谓“修养”，是指正确的观念，坚靭不拔的精神，恒毅的耐心，平稳的心智等等，没有这些素质，即使学问再好，也难在股市有所作为。

知识，包括对股市及个别上市公司的认识，当然也是重要的，没有知识，叫做“无知”，无知的投资作法，等于“盲撞”，当然险象环生。

但是，知识无论怎样丰富，如果没有“修养”作为引导，也无用武之地。这就是高学历的投资者，在股市的表现，往往反而不如学历较低者的原因。

故高学历未必在股市中占优势。

修养

但是，高学历者若加上“修养”，在股市中肯定占尽优势。

知识可以购买，你可以订阅股票分析专刊、报纸、杂志，可以购买图表，但是“修养”是金钱买不到的，必须靠自己去“修”去“养”才能得到，例如耐心，你无法买到，惟一的方法是下决心去“培养”。

如果你全力追求知识，完全不理“修养”，你是舍本逐末，我可以预言，你无论怎样努力，最终必然徒劳无功。

而在“修养”中，最重要的一项是学习做一个正常人。

“正常人”就是按常理常情行事的人。

做“正常人”也要学习吗？

是的，最低限度在股市做正常人，必须学习才能做到的。

正常人的反应是东西越贵越不想买，越便宜越想买。

所以，百货公司大减价时，人头汹涌，汽油涨价前夕，油站车辆排长龙。

汽油涨价之后，车辆排长龙抢着“加油”的情况如果出现，就是属于“怪现象”。

“怪现象”是不正常的，正常的现象不能称为“怪现象”。

但在股市中，怪现象永远存在。

因为永远存在，大家反而见怪不怪了。

当股价昂贵时，人们大买特买，股价低廉时，却无人问津。

这是不是“怪现象”？

怪现象都是不正常的，只有不正常的人才会去做。

股市中不正常的人太多了。

要在股市成功，其实很简单：做个正常人就行了。

正常人所做的是正常的行为，百货公司大减价时大买，是正常的。

同样的，股价低廉时大买股票，才是正常，跌得越低买得越多，是更正常。

惟一要注意的，是只买品质好的货物，如果品质低劣，即使再便宜也不买。

这才是正常人的行为——这才是合理的行为。

坚持只做正常人吧！

现在就是正常人买股的时候了。

第13个月薪金

学校教我们要节俭，要储蓄，那是对的，但从来不教我们如何投资，结果是我们进入社会工作，都是“财盲”，就是对理财完全无知，就好像“文盲”目不识丁一样。

所以，受薪者一定要“行有馀力，则以学财”——学习投资。

投资是可以学习的。

股票投资肯定是可以学习的，但你必须坐言起行，现在就开始学习。

天下没有白吃的午餐。一分耕耘，一分收获。

总是希望别人替你赚钱，这种倚赖心理，是你走向失败的第一步。

钱必须靠自己去赚，别人没有替你赚钱的义务。

朝人生目标迈进

设定一个奋斗的目标，穷一生之力，向这目标前进。

在年轻时，投资额有限，投资收入，可能只占你每月的总收入的一小部份。

时间越长，投资收入在你的总收入中所占的比例，应该越来越大。

到你退休时，你的投资收入，最低限度，应该等于你最后一个月的薪金，甚至更高。

这样，你是退休了，但你的收入并没有跟着“退休”。

大部份人在退休时，收入也跟着他“退休”，迫使他退而不休。

如果退休的是你，而不是你的收入的话，你向职场说“拜拜”之后，就不必再为五斗米而折腰，这才有可能渡写意的晚年。

请你想像一下，当你退休时，你拥有13家五星级公司的股票，是你以30年时间累积而成的。

假设你最后1个月的薪金为1万令吉，退休后每只股票每年发给你1万令吉的股息，等于你不必工作每月仍能有1万令吉的收入，你不但能保持任职时的生活素质，而且可以提高。

在工作时，你赚到了钱，但没有时间去享受，因为你的时间已卖给了雇主。

退休后，时间属于你自己，而收入没有中断，你可以享受人生了。

这才是你梦寐以求的人生境界吧？为什么是13个月，而不是12个月的收入？因为第13个月的“准薪金”是你的花红。

你辛苦一辈子后，退休后仍应该享有花红，作为奖励。

为退休生活奋斗

连工作表现不怎样的公务员，都可享有13个月薪金，何况是服务社会30年的你？

让我们一齐为第13个月薪金这个目标而奋斗。

无论是股票或房地产投资，都应以“不退休的薪金”为奋斗的终极目标。